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2019-05-07 12:47

买房摇号怎么摇?摇号对楼市影响几何?

评论/浙报传媒地产研究院院长、浙江在线-住在杭州网首席评论员丁建刚  读懂中国楼市  本周三(3月28日),杭州政府公告杭州买商品房要实行摇号政策。

消息一出,引发全社会关注,舆论哗然。

  本公众号也于当天发表评论《丁建刚:摇号买房,楼市“打新股”》。

评论所谈及的问题,也引发了全社会的关注和热议。 几天来,丁建刚接受了数十家媒体的采访。

  今天,丁建刚接受《经视看地产》专访,对即将出台的摇号新政进行了方方面面的讨论。   以下将本次专访的主要内容分享给各位:  Q:为什么要摇号?  丁建刚:毫无疑问,摇号是针对前段时间“号子费”满天飞,引发诸多购房者的焦虑和不满,甚至已经成为一个十分严重的社会问题,政府介入了。   所以,摇号就是为了解决“号子费”、“茶水费”等问题,为了解决社会不公的问题,为了解决民怨的问题。

  Q:摇号的办法公平吗?  丁建刚:和凭关系购房,甚至需要花“号子费”买号子购房,甚至有很多人连号子也买不到的情况相比,摇号政策当然公平公正很多。

  但不存在绝对的公平,只能说是相对的。

  比如,现阶段有些开发商安排全款支付的客户优先购房,你说公平不公平呢?看站在哪个角度,站在全款支付的客户和开发商的角度来说,天经地义;站在想按揭的购房者的角度来说,是不公平。

  Q:摇号会怎么摇?会设置哪些条件?  丁建刚:由于细则还没有出来,对是否设置条件不得而知。

  但无论怎么设置条件,都无法保证绝对公平。

  甚至不设条件,同样未必公平。

  比如:无房户优先摇号。

  主持人是一位25岁的无房户,可以优先摇号。

我50多岁,只有一套50平方米房子,全家三代五口人居住,但我不能参加摇号。

你说这是公平还是不公平呢?  再比如:不设条件  原来有部分人有购房资格,但并不迫切需要,可买可不买,如此难买也就算了。 现在既然可以摇号,堪比全民福利,为什么不参与呢?  万一摇到,可以自己买下。

如果自己不要,有亲戚朋友需要,亲戚朋友出钱,先挂在自己名下,交房时再转卖给亲友,做点好事也无妨啊。 这种情况你说公平不公平?  Q:摇号对于刚需是否有利呢?  丁建刚:这个问题就很难说了。

  房源并没有增加,就看怎么设置条件。

  理论上需求也没有发生变化,也要看未来人们的参与度。

  如果变成一种社会福利,众多需要、不需要的人都参与,中签概率大幅度下降,那恐怕就不能说对刚需有利了。   只能说,可能对那些既不能支付全款,又没有关系的刚需购房者来说,增加了一丝希望。

  Q:摇号能解决房价的问题吗?  丁建刚:摇号仅仅是一个售房办法的改变。 既没有增加供给,理论上也没有增加需求。   从上面的分析来看,甚至还有可能增加一部分需求。

但理论上对房价没有大的影响。   但是我比较担心的是,这强化了人们对价格“双轨制”的预期,强化了人们对购买商品房难度的预期。 这就事与愿违了。   Q:摇号对杭州楼市的走向会有什么影响?  丁建刚:《丁建刚:摇号买房,楼市“打新股”》一文,有些人理解成我反对摇号。   我不反对摇号,相对于倒号子来说,摇号当然更公正,更公平。   摇号政策对整个市场来说,影响不大。

并不会因为这个政策而对市场的供需关系或者价格产生大的影响。 实施摇号政策的城市表现也都不尽相同,上海、北京的市场完全冷冻了,二手房价格降了,但是成都市场仍然很热,所以各地的影响不一样,也就看出这件事情对整个市场的影响并不大。   但是,每一个政策在出台之前,我们一定要慎重,要想好它可能会引发一些当时没有想到的一些事情。

  就像我文章中提到的“打新股”,人人都去摇,使得市场供需关系中的需求激增,就出现了类似成都四万多人去摇四百套房子,中签率不到1%的情形。   同时,每次新政出台,势必会引发政策“末班车”效应。

昨天(3月29日),杭州商品房签约量高达1012套。

  就二手房市场而言,现在就来判断对二手房的影响,我觉得为时尚早。   因为我们现在还没有看到摇号产生的景象,不确定是否会出现我们设想的需求急剧增加、尽可能创造条件去参加摇号的情形。   如果真的出现这样的情况,那很多急需购房的刚需购房者可能就会非常绝望了。 因为中签率可能会低到一个令人悲观的地步,比如说低到1%以下,这个时候可能就会转向二手房市场。

  所以我认为现在不必过于焦虑,可以再等一等,再看一看。

  房价的走势并非由一个因素来决定的。

其它很多城市的市场已经降温了,杭州是比较例外的城市,所以房价的走势恐怕还有很多其它影响因素。 比如说金融货币政策、国家宏观经济走势、其它城市的传导、释放的土地信息等等,这些政策都会影响房价走势,不能由一件事情来推导出房价就要涨的结论。

  Q:公开摇号之后,“限价”政策的强度会继续保持吗?  丁建刚:这个我无法预计。 有些政策看似很美丽,但由于考虑不周,实际情况很残酷。 比如限价政策。

  现在这个摇号政策实际上就是为限价政策“打补丁”。   限价政策造成了价格“双轨制”。 被限制的商品房价格,有了巨大的套利空间。   有利益,就有交易,就有权力寻租,就有腐败。

  限价政策从2016年10月开始,迄今已经一年半时间了。

有些地方限住了,有些地方表面限住了,但市场热度又向那些没有限价的三四线城市传导了……  关于这个问题,我在上一篇公众号的《丁建刚:摇号买房,楼市“打新股”》文章中,已经谈过了。

我认为:  “宏观调控全面陷入微观调控。   执政者应该总结经验教训,尽快用经济手段、法律手段调整调控的方向,尽可能退出行政手段,否则越陷越深,越限越乱。

”  比如说,针对“号子费”的问题,就应该针对这个问题来处理。   违纪的纪律处分,违法的违法处理。

何必让一粒老鼠屎坏了一锅粥呢?让整个市场来替个别现象吃药呢?  行政手段成瘾之后,如遇到新的情况,经济下行等新的情况出现,政策又要“翻烧饼”,政府的公信力和政策的效应都会受到极大的影响。

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